誰でもわかるリノベ用語集627

■立体換地（りったいかんち）

「立体換地」とは「りったいかんち」と読みます。

「立体換地」とは従前の土地や借地権に替えて、施工者の処分する権限のある建物や敷地の権利を与えることです。土地や建物を整備する目的で施行された制度で、空いた土地の有効活用が可能となりました。

人口の減少や高齢化に伴い、地方都市では医療機関、福祉施設、商業施設などのコンパクト化が求められています。一方で、大都市では国際競争力を高めるための施設の誘致が必要とされています。しかし、多くの地域では虫食い上に低未利用地が分散していたり、敷地や街区が細分化されていたりしています。

さらに、地権者の土地利用のニーズが異なっており、市街地の整備が難しいという問題も起きていました。土地を有効に活用するため、政府は土地区画整理法に基づいて立体換地の制度を設けています。

立体換地を活用すれば、土地の権利から敷地の共有持ち分と建物一部の所有権に替えられます。土地の所有者は土地を失うことなく、魅力的な建物の建設が可能です。また、市街地再開発事業と比べると、よりスピーディーに土地の開発ができるでしょう。

立体換地では地域や施工者が限定されていません。個人だけではなく、組合や会社でも立体交換の実施が可能です。また、個人や組合が立体換地を実施する場合、土地区画整理事業の都市計画決定の手続きが不要です。また、立体換地の場合は土地の所有者が建築する必要がなく、施工者が整備や建設を行います。建物の取得における自己資金がかからないというメリットもあります。

（参考：国土交通省「立体換地活用マニュアル」）