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完全版|中古マンションをリフォーム・リノベーション〜後悔しないための注意点や費用相場など徹底解説

中古マンションのリフォーム・リノベーションは、新築に比べてリーズナブルかつ自由度高く、理想の住まいを手に入れられると人気です。そこで今回は、中古マンションのリフォーム・リノベーションに関するあれこれを解説していきます。

中古マンションリノベーションが選ばれる理由、気をつけるべきデメリットや注意点、流れ、成功の秘訣、費用相場から事例まで、この記事を読めば中古マンションのリフォーム・リノベーションについて一通り理解が深まるに違いありません。これからリフォーム・リノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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リノベーションとリフォームって何が違うの?

住宅を改修するにあたって「リノベーション」と「リフォーム」という言葉がよく用いられますが、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。ここでは2つの側面から両者の違いを解説します。

リノベーションとリフォームの違い

まずは、言葉の定義の違いから見ていきましょう。

  • リノベーション
    その建物が現在提供してくれている価値や機能にプラスαして、新たな価値を生み出す改修

  • リフォーム
    機能的にマイナスとなってしまった部分をゼロの状態まで回復する改修

一般的にリフォームは不具合が生じている箇所を部分的に修繕するため比較的小規模なものも多く、対するリノベーションは大規模になる傾向が見られます。

■参考記事
リノベーションとは?リフォームとの違いは?リノベーションの費用も徹底解説!

リノベーションとリフォームで使えるローンの違い

中古マンションを購入してリノベーションを行う場合と、自宅をリフォームする場合では使えるローンも異なります。リノベーション・リフォームで使えるローンはリフォームローン住宅ローン(一体型ローン)の2種類がありますが、中古マンションを購入してリノベーションするのであれば後者の利用を検討するのがおすすめです。

2種類のローンの特徴や違いについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

■参考記事
リノベーションで使えるローンまとめ〜一体型ローンとリフォームローンの違いとは

中古マンションリノベーションが選ばれる4つの理由

冒頭でお伝えしたとおり、最近では中古マンションを購入してリノベーションするという形が人気となっています。多くの方が中古マンションリノベーションを選択する4つの理由を紹介していきましょう。

■参考記事
中古マンションリノベーションが選ばれる4つの理由

1.新築に比べてリーズナブルにマイホームを手に入れられるから

首都圏を中心に新築マンション価格の上昇が続いており、それに合わせて中古マンション価格も上昇しています。しかし、それでも中古マンションの価格は新築マンションの約6〜8割程度。リノベーション費用と合わせても、新築を購入するのに比べればリーズナブルにマイホームを手に入れられる可能性が高いのです。
参考:首都圏の中古マンションに変化の兆し、高騰中の価格どうなる?

2.自由度高く理想の住まいを実現できるから

自由度の高さも中古マンションリノベーションの大きな魅力です。新築マンションでは間取りや設備の仕様などがある程度決められていて、いくつかのオプションから選択するというのが一般的。一方、中古マンションリノベーションの場合、構造上の制約はあるものの、間取りや設備などを自由に検討することができます。自分や家族のライフスタイルやライフステージに合わせて、住まいを柔軟にカスタマイズできるのは大きなメリットと言えるでしょう。

3.物件の選択肢の幅が広がるから

おまけに駅前や市街地など好立地な場所はすでに住宅や商店が立ち並んでおり、新築物件の供給量は少なく、新築にこだわると郊外の少し不便な立地で妥協せざるを得ないこともあるでしょう。その点、中古マンションであれば好立地な場所でも物件を見つけやすいのが魅力。そもそも中古マンションは物件のストックがあるため、新築に比べて供給量が多く選択肢が豊富。中古マンションリノベーションでは好みの物件を探しやすいのです。

4.実際に物件の状態を確認したうえで購入できるから

新築マンションでは、竣工前にモデルルームを見学して購入するのが一般的。実際の仕上がりや共用部の状態、近所の住人などは、住んでみてからでないとわかりません。一方、中古マンションは実際の物件を事前に確認したうえで購入できます。部屋の状態、共用部の管理状況や住民の状況なども内見時に確認できるため、より安心してマイホームを手に入れられるというわけなのです。

中古マンションのデメリット。リノベーション前提で探すときに注意が必要な5つのポイント

リーズナブルかつ自由度が高いことなどメリットの多い中古マンションリノベーションですが、リノベーションを前提に物件を探すにあたっては注意したいポイントが5つあります。

■参考記事
中古マンションのデメリット。リノベーション前提で探す時に注意が必要な3つのポイント
中古物件をリノベーションすることのデメリット

1.建物構造によってできない工事がある

リノベーションでは床・壁・天井といった内装部分を改装できますが、マンションの構造そのものをやり変えることはできません。そのため、リノベーション前提で物件を検討する場合、物件の建物構造をしっかり確認しておく必要があります。マンションの構造は大きく分けて「ラーメン構造」「壁式構造」の2種類。それぞれ次のような特徴があります。

  • ラーメン構造
    柱や梁で構成される骨組みによって建物を支える構造。構造上壊すことのできない柱や梁が部屋内に出てきてしまうが、壁は取り払えるものが多く、間取りは変更しやすいのが特徴です。

  • 壁式構造
    壁によって建物を支える構造。構造上取り払えない壁が多いので間取り変更に制約が出やすいが、柱や壁が部屋内に出てこないため、部屋が成形で使いやすい点が特徴です。

特に気をつけたいのが、部屋間の壁を取り払って間取りを変更したいというケース。壁式構造のマンションだと構造上壁を取り払うことが難しく、思い通りのリノベーションができない可能性もあります。

2.配管工事を検討したほうがいいケースがある

中古マンションは実際の物件を確認してから購入できるのがメリットとお伝えしましたが、内見時に配管の状態まで確認するのは難しいのが実情。いざリノベーション工事を開始してから、見えない配管が老朽化していて追加工事をせざるを得ないというケースもあります。

時代を経るにつれて耐久性の高い配管が用いられるようになってきましたが、1970年以前に建てられた物件で使われている亜鉛メッキ鋼管は10〜15年ほどで交換が必要。

また、1970年以降に建てられた物件で使われるようになった塩ビ配管などでも、築30年を経過したあたりが交換の目安とされています。築30年以上の中古マンションの購入を検討するのであれば、配管工事のリスクもあらかじめ盛り込んでおくべきと言えるでしょう。

3.アスベスト対応が必要になる場合がある

現在では住宅用建材としてほぼ使用されていないアスベスト(石綿)ですが、かつては当たり前のように使用されていました。アスベストが使われている物件か否かを明確に判断することは難しいものの、建てられた年代から使われている可能性をチェックできます。

アスベストの使用に関しては、時代の経過とともに次のように基準が厳格化されてきました。

規制が行われた年代使用が認められるアスベストの含有率
1975(昭和50)年5%を超えない範囲
1995(平成7)年1%を超えない範囲
2006(平成18)年0.1%を超えない範囲

アスベストが住宅用建材として多く使われていたのは1970年代〜90年代にかけてとされており、それ以前に建てられた中古マンションの購入を検討する際にはアスベスト対応が必要になる可能性があります。

4.内見時に確認しておきたい建物のポイント

物件の状況を現地で実際に確認できる内見は、ポイントを押さえてしっかりと行いたいところ。現地に行かないとわからない、次のような点に着目して内見するといいでしょう。

  • 日当たり、風通し、周辺の騒音など部屋の環境が快適かどうか
  • 周辺の住民の様子、住戸の様子に問題はないか
  • 管理会社や不動産会社と話ができるのであれば、管理規約や修繕記録などの書面を見せてもらう

また、素人だけではなかなか判断できない部分もあるため、できればリノベーションのプロにも内見に同行してもらうといいでしょう。

5.管理状態も確認しておく

中古マンションを購入してリノベーションできるのは、あくまでも専有する住戸内のみ。廊下・エレベーター・階段・エントランス・ゴミ置き場・メールボックスといった共用部は、すでに用意されているものを使うことになります。

築古物件になると共用部の設備が古いのは当然ですが、管理組合がしっかり機能していたり住民の意識が高かったりするマンションであれば、清掃やメンテナンスが行き届いているはず。内見時は住戸内に目が行きがちですが、共用部の管理状態も必ず確認しておきましょう。

フルスケルトンvs部分リノベーション。中古マンションは選択肢がありすぎる!

中古マンションを購入してリノベーションするにあたっては、どの範囲までリノベーションするかによって選択肢が分かれます。リノベーションで叶えたい内容に沿って、適切なリノベーション方法を選ぶのが大切です。

  • フルスケルトン(全面/フルリノベーション)
    取り払える床・壁・天井を全て取り払い、間取りも含めて全てやり変えるリノベーション。間取り変更は伴わないものの、全ての部屋の内装に手を加えるものを「全面(フル)リノベーション」と呼ぶこともあります。

  • 部分リノベーション(既存残しリノベーション)
    傷みの激しい場所や使い勝手の悪い場所にフォーカスして行うリノベーション。使えるところはそのまま生かすという「既存残しリノベーション」も部分リノベーションの一種です。

■参考記事
完全版|全面・フルリフォーム・フルリノベーションのガイド〜種類・費用・事例まとめ〜
リフォーム・リノベーション全面必要?部分でOK?必要性を見極めるポイント
全面(フル)リフォーム・リノベーションのメリットデメリット

中古マンションを購入してリノベーションする際の流れと注意点

新築マンションを購入する場合、完成後に引っ越してすぐ住み始められます。一方、中古マンションを購入してリノベーションするケースでは、原則リノベーション工事が完了しない限りは住めません。物件探し〜物件購入〜リノベーションにかけての大まかな流れについては、こちらの記事で解説しています。

■参考記事
マンションリノベ実践編〜リノベの大まかな流れを知っておこう

また、中古マンションリノベーションの流れを踏まえると、次のような点には要注意ですのであらかじめ確認しておきましょう。

物件購入から入居できるまで時間がかかる

中古マンションリノベーションの場合、購入して引き渡しを受けてからリノベーション工事がスタートとなるため、購入してから住み始められるようになるまで3〜6ヶ月程度かかるのが一般的。子どもの進学や賃貸の更新時期など明確に守るべきタイミングがある場合、しっかりとしたスケジュール管理が重要です。

住宅ローン返済と家賃支払いが重なる場合がある

一体型の住宅ローンを利用すると、工事中も住宅ローン返済が発生するケースがあります。この際、従来住んでいる賃貸住宅の家賃支払いもあるため、数ヶ月間は金銭的な負担が大きくなる可能性があるのです。

■参考記事
中古マンションをリノベーションするなら知っておきたい注意点

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中古マンションのリノベーション・リフォーム成功の秘訣は「目的と予算」にあり

続いては、中古マンションを成功させるための秘訣についてみていきましょう。中古マンションリノベーションを成功させるためには、リノベーションの目的と予算をはっきりさせておくことが何よりも大切です。

明確な目的、それを叶えられる予算設定こそリノベーション成功の秘訣

リノベーションで希望する内容全てを実現できればベストですが、多くの場合、限られた予算内で優先順位をつけて取捨選択しなければなりません。後悔ないリノベーションを実現するためには、リノベーションの目的を明確にし、その目的を達成できて経済的に支障のない予算設定を目指しましょう。リノベーション内容に優先順位をつける際も、ライフスタイルをベースに判断するのがおすすめです。

自身が求めるライフスタイルを叶えるために必須な条件も確認しておきましょう。予算を増やすことで解決できる場合もあれば、立地や広さなど物件に紐づく条件を満たす必要があるかもしれません。こういった検討をクリアしてから物件を探すことで、希望内容とのミスマッチを減らせるのです。

■関連記事
リノベーションの目的とは?予算内で施工するために押さえておきたい3つのポイント

みんなのリノベーション目的って?事例で確認

リノベーションの目的に応じて「何に重きを置くか」によって、リノベーションの費用配分は決まってきます。どうしても予算が限られている場合は、注力したい箇所へ集中的に予算を投じ、後からでも工事できる壁素材などは経済的に余裕ができたタイミングで手を加えるというのも一つの手です。

実際に中古マンションリノベーションをした先輩方は、どういった目的を持って理想のリノベーションを実現してきたのでしょうか。具体的な事例を通して確認していきましょう。

目的事例1:猫リノベ

猫を飼っている方にとって、彼らは大切な家族の一員。一緒に暮らす猫の生活しやすさに重きを置いたリノベーションも増えています。
オシャレな「ペット・猫」のリフォーム・リノベーション事例集めました

目的別事例2:オープンキッチンに変更

料理をしながらでも家族とコミュニケーションが取れるオープンキッチン。家族とのつながりを大切にしたいのなら、オープンキッチン化に重きを置いたリノベーションもおすすめです。
オシャレな「オープンキッチン」のリフォーム・リノベーション事例集めました

目的別事例3:間仕切り撤去

家族が過ごすリビングダイニングを広々とした空間にしたい場合、間仕切り撤去に重きを置いてリノベーションを検討するのもいいでしょう。
戸建ての間仕切り壁を撤去して部屋を繋げるリノベーション・リフォームの費用・事例・注意点

目的別事例4:壁掛けテレビ

リビングの中でも場所を取りがちなテレビを壁掛けにすれば、空間をすっきりさせられます。
オシャレな「壁掛けテレビ」のリノベーション事例集めました

目的別事例5:造作収納

収納にこだわりたい場合、リノベーションで造作収納を取り付けるのもおすすめの方法です。
オシャレな「造作収納・本棚」のリフォーム・リノベーション事例集めました

目的別事例6:ワークスペース

在宅ワークが中心の方であれば、自宅内にワークスペースを設けるのはいかがでしょうか。
オシャレな「書斎・ワークスペース」のリフォーム事例をまとめてみました

目的別事例7:玄関に土間

家の顔となる玄関や、土足で使える土間収納に重きを置いたリノベーションもおすすめです。
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目的別事例8:キッチン収納

ファミリーだと食材のストックも多くなりがち。パントリーなどキッチン収納が充実した住まいづくりの事例を紹介します。
リフォーム事例【キッチンデザインの教科書】15.収納~パントリー事例|見た目も収納力も◎!4選<間取り紹介>~

この他のリノベーションの目的例

ここで紹介したものの他にも、リノベーションの目的として考えられるものとして次のような項目が挙げられます。

  • キッチン装飾
  • 食洗機の追加
  • リビング装飾
  • トイレと洗面を別空間に分ける
  • バリアフリー、介護のしやすい住空間の実現

ローンは一体型で利率を抑えるのがポイント

先ほどお伝えしたとおり、リノベーションでローンを利用するにあたっては住宅ローン(一体型ローン)を活用して、借入利率を抑えるのがポイントです。一体型ローンの申し込みの流れは次のとおり。

  1. 中古物件を探す
  2. 必要書類を揃えて銀行などに事前審査を申し込む
  3. 事前審査が通ったら中古物件の売買契約を締結する
  4. リノベーション工事費+物件取得費一括で必要書類を準備し本審査を申し込む
  5. 本審査通過後、物件の引き渡しを受ける

一体型ローンでは、銀行等の本審査時にリノベーション工事費の見積もりが必要です。そのため、物件を選ぶ時点でリノベーション内容をある程度確定させておく必要があり、物件取得・リノベーション・一体型ローンの全てに精通した業者と二人三脚で進めていかなければなりません。

リフォームローンを組むのであれば見積もり作成を急ぐ必要はありませんが、利率は一体型ローンよりも高くなります。

■参考記事
リノベーションで使えるローンまとめ〜一体型ローンとリフォームローンの違いとは

中古マンションのリノベーション・リフォームの費用相場・補助金活用

中古マンションリノベーションの費用相場がどれくらいなのか気になる方も多いことでしょう。リノベーションの工事範囲やどこまでこだわるかによって幅はありますが、おおむね300〜1,300万円程度が相場です。だいぶ幅がありますが、それだけ内容によってコストは大きく変わるということ。リノベーションにかかる費用の詳細についてはこちらの記事をご覧ください。

■参考記事
リノベーションの費用相場&ローン節約の方法って?

中古マンションリノベーションのコストを少しでも抑えたいのであれば、補助金や減税制度の活用も忘れないようにしましょう。リノベーションで使える可能性のある諸制度については以下の記事で詳しく解説しています。

■参考記事
リノベーションに使える補助金・減税制度をチェック!損しない資金計画を

中古マンションをリノベーションした事例

中古マンションリノベーションの基本について解説してきましたが、さらにイメージを膨らませるため、実際のおすすめ事例を3つ紹介していきます。予算とのバランスに注目しながらチェックしてみてください。

事例1:1,230万円(税込)で実現した至極のこだわりリノベーション

予算をしっかりと確保し、フルスケルトンからこだわりの空間を実現した事例です。ヘリンボーン柄の無垢フローリング、躯体現し、デザインにもこだわったアイランドキッチンなど、こだわりが随所に散りばめられています。

【リノベ|インタビュー】空間デザイナーの施主と建築家が造り上げた至極のリノベ「1LDK+趣味の収納土間」

事例2:約1,000万円で実現したカフェテイストの住まい

約70m2というマンションの一室ながら、間取り変更により開放的なLDKを実現した事例です。約1,000万円という予算でカフェテイストのおしゃれな空間に仕上げています。

【リノベ|インタビュー】70.44m2|解放感たっぷりの間取り術!2LDK+アイランドキッチン

事例3:約600万円で実現、夫婦二人暮らしの快適住まい

夫婦二人暮らしなら、約52m2と限られた空間を大胆に1Rにアレンジしても十分な広さを確保できます。約600万円という比較的リーズナブルな予算で理想の住まいを実現した事例です。

【リノベ|インタビュー】築古中古は「管理を買う」のが正解。2LDK→大胆1Rへ。ポイントはプチロフトに

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リノベーション・リフォーム会社の選び方

理想のリノベーションを実現するためには、自身の考えや希望を汲み取って実現できる力のあるリノベーション会社を選ぶことが重要です。いいリノベーション会社を見分けるには、次の4つのポイントを踏まえて判断してみるといいでしょう。

  • 会社のコンセプトや得意分野が自身の希望内容に合っているかどうか
  • 施工実績が豊富かどうか
  • 広告をたくさん出しているかどうか
  • その会社が手がける現場を見学できるかどうか

リノベーション会社の選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてチェックしてみてください。

■参考記事
リノベーション会社の選び方。失敗しないための手順・チェックポイントとは?

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まとめ

理想の住まいを手に入れる方法として、人気が高まっている中古マンションリノベーション。中古マンションリノベーションを成功させられれば、リーズナブルかつ自由度高くライフスタイルに合った住まいを実現できます。リノベーションを成功させるためには、リノベーションの目的や予算を明確に設定し、今回紹介した注意点や業者の選び方を踏まえてしっかりと検討することが大切です。

先輩方の事例を参考にしつつ、リノベーションによる理想の住まいづくりについてじっくり考えてみてはいかがでしょうか。

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