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中古マンションをリノベーションするなら知っておきたい注意点

費用を抑えつつも自分好みの住まいを実現できる、「中古マンション+リノベーション」を選択する人が増えています。ただ、何を基準にマンションを選べば良いかで迷うこともあるでしょう。
そこで今回は、中古マンションを選ぶ際に確認したいポイントや、リノベーション前提で購入するからこその注意点についてご紹介します。

中古マンション選びでチェックしたいこと

中古マンションを選ぶ際には、いくつか確認したいポイントがあります。

管理状態

管理状態は、マンションの寿命を左右します。駐車場や駐輪場、共用廊下がきれいに清掃されているか、ゴミ置き場や郵便受けの周辺が散らかっていないかなど、日頃の管理状態をチェックしておきましょう。

マンションを健全な状態で保つためには、外壁塗装や給排水設備の修繕などをいつ行うかといった計画を立てて、それに向けて修繕積立金を貯めていく必要があります。マンションの長期修繕計画や修繕積立金の状況も要チェックポイントです。日頃の管理状態はもちろんのこと、マンションを健全に維持するための管理が適切に行われている物件を選びましょう。

耐震性

地震の多い日本においては、マンションの耐震性もポイントです。耐震性を示す基準として、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。両者を分けるのは、建築確認された日です。1981年6月1日以降に建築確認された建物は新耐震基準(震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベルの耐震性)、それ以前のものは旧耐震基準(震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性)とされています。

新耐震基準の方がより強い基準をクリアしているため、新耐震基準のマンションを選ぶのも1つです。ただ、「旧耐震基準だから耐震性が不安」と決めつけるのは賢明ではありません。旧耐震基準でも堅固なつくりのマンションもありますし、過去に耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている場合もあるからです。購入したいマンションがどの程度の耐震性を持っているかを確認してみましょう。

参考:株式会社不動産流通研究所 R.E.words不動産用語集「新耐震基準」

築年数

中古マンションを選ぶ際に気になるのが築年数です。築古よりも、設備などが新しい築浅を選びたいという方も多いでしょう。ただ、リノベーションありきで購入するなら築古も視野に入れると選択肢が広がります。

一般的にマンションの価値は、1年で急落し、築10年も経過すると70~80%に、築25年で半分ほどに下落して、そこから下落幅はゆるやかになるとされています。

資産価値という観点から、築年数の経ったマンションの方が資産が目減りしにくいという見方もあります。リノベーションを前提とするなら、購入価格を抑えられる築古マンションを購入して、リノベーション費用に予算をかけることも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

参考:三菱UFJ不動産販売「知っておきたい売却・査定相場比較 ―築年数―」

中古マンションをリノベーション前提で買うからこその注意点

自分好みに住まいを変えられるリノベーションは、魅力的なところも多いです。ただ、最初に知っておきたい注意点がいくつかありますのでご紹介します。

リノベーションで変えられない部分もある

マンションによっては構造上壊せない壁があったり、水回りの移動は制限される場合があり、リノベーションするからといって、全て希望通りにできるとは限りません。
マンションには管理規約があり、使える床材やできる工事の内容に制限が設けられている場合もあります。また、リノベーションで変えられるのは専有部だけであり、共有部は変えられません。

入居までに時間がかかる

中古マンション+リノベーションの場合、購入してからすぐには住めないため注意が必要です。リノベーションの内容によっても変わりますが、購入から引き渡しまでおおよそ3~6ヶ月程度かかります。

子どもの入学のタイミングに合わせたい、賃貸の更新時期の関係で〇月までに引っ越したいなどの事情がある場合は、早めにスケジュールを立てましょう。

参考:リノベ不動産「中古戸建てを購入してリノベーションしたい!その費用相場やメリット・デメリットをご紹介」

ローンと家賃の支払いが重なると負担が大きい

例えばマンション購入は不動産会社に、リノベーションは別の会社に依頼する場合、住宅ローンとリフォームローンを個別に組みます。マンションを購入した時点で住宅ローンが発生するため、賃貸に住んでいる場合は家賃もローンも支払う必要が出てくるのです。リノベーションによっては入居までに時間がかかるため、その間金銭的な負担が大きくなるでしょう。

中古マンション+リノベーションの場合は、物件購入からリノベーション工事、ローンのサポートまで行うワンストップリノベーションを手がける会社がおすすめです。物件購入とリノベーションの窓口が1社になることで、ローンの開始時期も調整しやすくなるでしょう。

まとめ

中古マンションを購入する際は、管理状態や建物の耐震性などをしっかりとチェックしましょう。リノベーション前提でマンションを買うなら、築浅だけにしぼらず、築古も視野に入れることで選択肢が広がります。ただ、リノベーションでは変えられない部分もあります。住むまでに時間がかかることやローン開始のタイミングなどにも注意が必要です。

writing:ハナミ

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