住宅を新築する際には設計段階で「建築確認申請」を受け、完成後に「完了検査」を受けることが求められます。こうした手続きを経て、建築基準法に即した建物であることを示すのが「確認済証」と「検査済証」です。特に、検査済証はリノベーションで確認申請しなければならない場合に必要となります。

今回は確認済証や検査済証とはどういったものなのか、確認申請が必要なリノベーションとはどのようなものなのか、といった点について詳しく解説していきます。

建築確認申請にまつわる確認済証と検査済証とは？

建物を建てる際には、建築基準法を遵守していなければなりません。そのため、建設しようとしている・建設した建物が建築基準法の内容に則しているかチェックを受ける必要があります。こうしたチェックを受けて問題なかったことを示すのが「確認済証」と「検査済証」です。

• 確認済証：建物の設計段階において建築確認申請を行い、問題がないと判断された場合に発行される書類
• 検査済証：建物の建築工事完了時点において完了検査を受け、問題がないと判断された場合に発行される書類

建築確認申請は設計時点で行うものですが、その後に申請内容と異なる建物を建ててしまうかもしれません。大切なのは「実際に建てられた建物が法律を遵守しているか」という点であり、それを証明する検査済証は大切な書類なのです。

変更の確認申請にも必要な検査済証

建物の新築時に必要な確認申請ですが、リノベーションやリフォームでも内容によっては確認申請を要する場合があります。規模が大きかったり建物の構造に影響を与えたりする増改築については、内容が建築基準法に則しているかどうか、あらためてチェックを受ける必要があるのです。

変更の確認申請にあたって、増改築する前の建物そのものが建築基準法を遵守しているというのが大前提となります。このため、建物が法に則って建てられていることを証明する検査済証の提出が求められるというわけなのです。

リノベーションで確認申請が必要な工事の種類

リノベーションやリフォームの内容によって確認申請を要する場合があると説明しましたが、具体的にどのような工事を行う場合に確認申請しなければならないのでしょうか。

まずは建物の分類を確認

住宅の種類によっては、リノベーションやリフォームによる確認申請を必要としない可能性があります。具体的には、建築基準法第6条第1項で「4号建築物」と規定される建物については、大規模の修繕や模様替えによる確認申請が不要とされているのです。4号建築物にあたるのは次の条件を満たす建物です。

• 木造：2階建以下、延べ面積500m2以下、高さ13mもしくは軒の高さが9mを超えない建物
• 木造以外：平屋建て、延べ面積が200m2以下の建物
  （参考：e-gov法令検索「建築基準法」）

つまり、最も一般的な2階建の木造住宅のリノベーションであれば、確認申請が不要なケースが多いということ。一方、3階建の木造や、鉄骨造など木造以外の住宅におけるリノベーションは確認申請が必要になる場合があります。

確認申請が必要なのは「大規模の修繕や模様替え」

先ほど少し紹介しましたが、4号建築物以外で確認申請が必要となるのは「大規模の修繕や模様替え」を行う場合です。具体的には次のような工事が該当します。

• 修繕する建物のうち、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根または階段）の1つ以上を1/2以上修繕・模様替えする工事
  （参考：国土交通省）

主要構造部の変更は建物の構造や強度などに影響を与える可能性があるため、確認申請が必要とされているのです。こちらの記事では、外壁リフォームにおいて確認申請が必要な場合について詳しく解説しています。

参考記事：建築確認申請が必要な外壁リフォームとは？必要/不要なケースをそれぞれ紹介

増築は原則確認申請が必要

なお、4号建築物であっても増築をする場合には、原則確認申請しなくてはならないので要注意。防火地域・準防火地域外にある建物において、10m2未満の増築を行うのであれば確認申請の必要はありません。

マンションリノベーションは基本的に不要

マンションは4号建築物以外にあたるので、大規模の修繕や模様替えであれば確認申請が必要です。しかし、マンションの住戸におけるリノベーションでマンションの構造そのものを大規模に変更することはほぼないと考えられます。以上より、マンションリノベーションでは基本的に確認申請は不要と考えていいでしょう。

検査済証がないとどうなる？

建築基準法上、新築時には建築確認申請と完了検査を行う必要がありますが、世の中には検査済証がない物件も多くあります。完了検査を受けるよう厳しく指導されるようになったのは、2005年ごろの耐震偽造問題あたりからであり、築古の中古戸建て物件ではそもそも完了検査を受けていない物件が多いのです。こうした物件では、次のような問題が発生する可能性があります。

• 建築確認申請が認められず、リノベーションや増築に制限がかかる
• 物件購入の際、金融機関によっては住宅ローンの融資が受けられないことがある
• リスクのある物件とみなされ、売却しづらい可能性がある

増改築だけでなく、物件の購入・売却時に課題となる場合があるので要注意です。

検査済証がない場合の対処法

基本的には検査済証がないと確認申請を受けられませんが、築古の戸建てを中心に検査済証のない物件は多数あります。こうした物件では、確認申請が必要な増改築を諦めるしかないのでしょうか。

実は、こうした検査済証のない物件に対する救済策として、国土交通省がガイドラインを公表。これに沿って指定確認検査機関による「建築基準法適合調査」を受けて建築基準法に適していると認められれば、検査済証のない物件でも建築確認申請が可能になるのです。
（参考：国土交通省）

まとめ

建築確認申請を要するリノベーションを行う際には、検査済証の提出が求められます。一方、築古の戸建て物件では検査済証がないケースも多いため、物件購入にあたっては検査済証の有無を必ず確認するようにしましょう。もし検査済証がない場合でも、建築基準法適合調査によって確認申請が可能になるケースもあるため、対応策についてプロに相談してみるのもおすすめです。