コロナ禍やウクライナ情勢などの影響による世界経済の変化が、日本の経済にも大きな影響を与え始めています。これから住宅購入を考えている人の中には、住宅ローンの金利が、今後どうなっていくのか気になるという人も多いのではないでしょうか。
リノベーションをするにあたって、中古住宅を購入する場合でも、住宅ローン金利の動向はチェックしておくべきポイントです。
そこで今回は、2022年現在の住宅ローン金利の状況を紹介し、固定金利・変動金利どちらを選んだほうがよいのか解説していきます。
固定金利と変動金利それぞれの特徴
住宅ローン金利には、大きく分けて、固定金利と変動金利という2つの金利タイプがあります。
固定金利の特徴
- ローン契約時の金利が完済時まで変わらない
- 返済計画が立てやすい
- 変動金利よりも契約時の金利が高め
- 金利の上昇局面においては、将来の上昇分を考慮しなくていので安心
- 金利の下降局面においては、市中金利が下がっても恩恵を受けられない
固定金利は、返済期間中の返済額が一定になるので、市中金利の動向に関係なく、安定した支払い計画が立てられるのがメリットです。当初一定期間のみ固定金利で、それ以降は固定金利・変動金利を選べる「固定金利期間選択型」もあります。
変動金利の特徴
- 返済期間中、市中金利の動向に応じて、半年ごとに金利が変動する
- 固定金利よりも契約時の金利が低め
- 金利の下降局面においては、市中金利の低下に合わせて返済額が下がる
- 金利の上昇局面においては、将来返済額が増えるリスクがある
- 契約時に総返済額がわからないため、返済計画が見込みにくい
この後詳しく解説しますが、長年超低金利と呼ばれる状態が続いている日本では、変動金利を選ぶのがポピュラーになっています。
変動金利を選ぶ人が多い理由とは？
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2022年4月調査）」によると、2021年10月から2022年3月に住宅ローンを利用した人のうち、実に73.9％が変動金利を選択しています。一方、固定期間選択型を選択した人は17.3％、全期間固定の固定金利を選択した人は8.9%に留まりました。
2021年10月の同調査と比較して、変動金利を選ぶ人の割合が6.5ポイント増加しており、7割以上の人が変動金利を選んでいます。調査時点によって変動はあるものの、近年はおおむね6〜7割程度の人が変動金利を選択しており、変動金利がメジャーです。
これは、日本銀行（日銀）が2000年代後半からゼロ金利政策、2016年からはマイナス金利政策を実施していることが関係しています。超低金利時代が20年近く継続しているため、「将来的に金利が大きく上昇することはないだろう」と考え、契約時の金利が低い変動金利を選ぶ人が増えているのでしょう。
2022年は金利が上昇？最新情勢をチェック
こうした状況は、2022年に入って少し変化しているとも言われます。ここからは最新トレンドについてチェックしていきましょう。
そもそも住宅ローン金利はどうやって決まる？
経済情勢と住宅ローン金利は、密接に関わっていますが、前提として住宅ローン金利はどのように決まるのでしょうか。
まず、変動金利は、「店頭金利（基準金利）− 優遇金利」で求められ、店頭金利は、「短期プライムレート」に一定の割合をプラスして決められます。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対し1年未満の融資を行う場合の金利のこと。短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動するため、住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利の動向によって変動すると言えます。
優遇金利は、各金融機関が定め、金融機関同士の競争が激しい状態では、より優遇幅が大きくなる＝変動金利が低めになる傾向にあります。
対する固定金利は、長期金利（10年物国債利回り）によって決まります。国債の利回りは、国債購入が増えれば下がり、売却が増えれば上がるというのがセオリー。よって、固定金利は、市場の将来予測によって決まってくると言えます。
それでも超低金利時代はしばらく続く？
最近、「住宅ローンの固定金利が上がっている」というニュースを耳にしたことがあるかもしれません。先ほどの解説を踏まえると理由が見えてきます。
アメリカなどで政策金利が引き上げられる一方、日本はマイナス金利政策を維持しているため、大きな金利差が生じています。市場が、「金利差を解消するため、日銀が今後金利を上げるだろう」と考えて、長期金利が上昇した結果、固定金利が上昇したというわけです。
対する変動金利は、実際に日銀が行う金融政策に影響されます。日銀は2022年9月「当面の間現在の金融政策を維持する」と発表しており、超低金利の状態が続く見込みであることから、今のところ大きな変動は見られません。それどころか、金融機関同士の競争が激化し、優遇幅が拡大する傾向にあります。
住宅ローンを組むなら固定と変動どちらがお得？
こうした状況を踏まえると、これから住宅ローンを組む場合、固定金利・変動金利どちらを選ぶのがお得なのでしょうか。
現状の金利のみ考えると、契約時の金利が低い変動金利を選ぶのが、お得な可能性があります。今後、短期間で急激に金利が上昇するとは考えにくく、短期間での借入や、将来借り換えも含めて検討するのであれば、変動金利を選択するのが有効かもしれません。
ただ、ここ数年のコロナ禍や、ウクライナ情勢のように、世界経済に大打撃を与えるような出来事がいつ起こるかわかりません。突如、日本の金利動向に大きな影響を及ぼす事態が、発生するリスクも否定できないのです。
少し金利は高くても、将来にわたって安定した返済を続けたいなら、固定金利を選択したほうが、トータルでお得という場合もあるでしょう。リスクと金利のバランスに対する考え方に応じて、固定・変動を選択するのがおすすめです。
まとめ
今回は、2022年最新版の住宅ローン金利動向について解説してきました。経済ニュースを見ていて、漠然と「金利が上がるかもしれない」と不安になっている人も多いことでしょう。しかし、依然として日本は超低金利が続いていて、住宅ローン金利が大きく上昇する兆しは、今のところ見られません。
中古物件を購入してリノベーションするのであれば、正しい住宅ローン知識を身につけたうえで、正確かつ最新の情報収集に努めるよう心がけましょう。
